Una varianza è un'eccezione approvata a una legge di zonizzazione. Le leggi sulla suddivisione in zone sono norme applicate da città, paesi o comuni che controllano i progetti di costruzione e l'uso del suolo in proprietà residenziali e commerciali. Queste leggi regolano quasi ogni cambiamento esteriore che potresti apportare alla tua casa o proprietà, come la costruzione o l'ampliamento di un mazzo, la costruzione di una recinzione, la costruzione di una tettoia, l'installazione di una piscina o l'aggiunta a casa tua. È richiesta anche l'approvazione della suddivisione in zone per qualsiasi nuova costruzione su terreni non sviluppati.
credito: Pattanaphong Khuankaew / EyeEm / EyeEm / GettyImages La fase di pianificazione è quando dovresti familiarizzare con le leggi di zonizzazione della comunità e i requisiti del codice di acquisto.Su molti progetti, è necessaria l'approvazione della suddivisione in zone prima di poter ottenere un permesso di costruzione. Se i tuoi piani non sono conformi alle normative locali sulla zonizzazione, potrebbe essere possibile richiedere una _variance_, una specifica eccezione a uno o più aspetti del tuo piano, che ti consente di ottenere l'approvazione per la costruzione. L'ottenimento di uno scostamento viene effettuato tramite la commissione di zonizzazione locale o la commissione di pianificazione e comporta la presentazione di una domanda e, nella maggior parte dei casi, l'approvazione in un'audizione. Ogni comune ha le sue regole e i suoi processi.
Leggi di zonizzazione e codici di costruzione
Parlando in generale, leggi di zonizzazione gestire qualsiasi cosa aggiunta alla tua proprietà o qualsiasi modifica alle dimensioni o all'altezza della tua casa. Codici di costruzione sono regole che regolano il modo in cui un progetto viene realizzato, sia all'interno della casa che nel cortile. Se vuoi aprire la parte superiore del tuo garage per aggiungere un appartamento suocera, ad esempio, il progetto nel suo complesso rientrerà nelle norme di zonizzazione, mentre tutto il lavoro svolto (e i materiali e le tecniche specifici utilizzati) sono soggetto alle regole del codice di costruzione. Se stai solo rimodellando la tua cucina, senza alcuna modifica esterna alla casa, probabilmente non avrai bisogno dell'approvazione della suddivisione in zone, ma l'intero progetto deve essere conforme ai codici di costruzione.
credit: fstop123 / E + / GettyImagesMolte importanti migliorie domestiche sono soggette a revisione da parte di un ispettore edile comunale.Guardandolo in un altro modo, i regolamenti di zonizzazione riguardano le questioni della comunità e l'uso del territorio: l'ambiente locale, la risposta alle emergenze, il deflusso idrico, i vicini, ecc. I codici di costruzione sono lì per garantire metodi di costruzione adeguati.
Esempi comuni di regolamenti di zonizzazione residenziale includono:
- Quanto puoi costruire sulla tua proprietà. Molte aree hanno leggi di zonizzazione che limitano la percentuale di terreno su un singolo lotto che può essere sviluppato, sia che si tratti di una casa, una dependance o un vialetto o un patio.
- Regole di battuta d'arresto. Le battute d'arresto sono zone non costruite che di solito corrono lungo il perimetro dei lotti residenziali. Ad esempio, potrebbe essere necessario mantenere una casetta da giardino ad almeno 3 piedi dalla linea di proprietà.
- Semplificazioni o diritti di passaggio. Anche le facilitazioni o i diritti di passaggio sono zone non costruite, ma si tratta di corridoi che devono essere lasciati aperti per l'accesso pubblico o di emergenza, una sorta di vicolo immaginario tra proprietà.
- Protezione delle acque. Se la tua proprietà ha acqua naturale (fiume, torrente, lago, stagno, ecc.) O aree significative di drenaggio della tempesta, è probabile che non sia possibile costruire entro una certa distanza dal bordo dell'acqua.
- Sistemi settici. I sistemi settici e i loro campi di drenaggio possono essere strettamente governati da leggi di zonizzazione, in particolare nelle aree semi-suburbane.
- Dimensioni e posizionamento delle strutture. Case, recinzioni, garage e altre strutture sono generalmente limitati in dimensioni e altezza, così come dove possono apparire su una proprietà. Queste leggi in genere sono progettate per proteggere le proprietà vicine dalle strutture che sono imponenti o inadeguatamente grandi per l'area data.
credito: Daniel Reprieto / 500Px Plus / GettyImages La maggior parte delle comunità ha regole che governano quanto vicino puoi costruire al litorale di laghi e fiumi.Perché ottenere una varianza è meglio che infrangere la legge
Ci sono molte storie ammonitrici di proprietari di case che ignorano le leggi sulla zonizzazione e procedono con la costruzione della loro terra, solo per affrontare gli ordini di stop-work e la possibile rimozione di detta costruzione. Se non pensi che la città abbia il potere di farti spostare la tua recinzione (o anche la tua casa) che viola le leggi sulla zonizzazione, ripensaci. Per lo stesso motivo, è molto rischioso aggirare l'ottenimento di un permesso di costruzione per qualsiasi struttura che ne richieda una. Puoi facilmente infrangere le leggi locali sulla zonizzazione e / o il codice di costruzione e puoi essere costretto a demolire ciò che hai già costruito. Se stai lavorando con un appaltatore o un costruttore che sta ottenendo un permesso per te, assicurati di avere il permesso in mano prima dell'inizio della costruzione.
Suggerimenti per ottenere una varianza
Poiché ogni comune ha i propri processi e requisiti per le varianze di zonizzazione, il primo passo per ottenere una varianza è contattare l'autorità locale competente per l'edilizia. Puoi semplicemente alzare il telefono e chiamare l'ufficio della tua città. Entrare presto in contatto con le persone giuste è anche uno dei suggerimenti chiave per ottenere una varianza: mostra che sei interessato a seguire le regole e i canali appropriati come membro della tua comunità. Altri suggerimenti includono:
- Rivedere un modulo di domanda di variazione. Puoi imparare molto sui requisiti di varianza esaminando un'applicazione di varianza in zone, che di solito puoi scaricare dal sito web della città. È probabile inoltre che lo stesso sito Web offra un documento scaricabile che descriva in dettaglio l'ordinanza di zonizzazione (insieme di regole) per la propria area.
- Consultare un appaltatore o architetto locale con esperienza, che può aiutare con molti aspetti dell'ottenimento di una varianza, dalla pianificazione del progetto in modo che la richiesta di varianza non sia irragionevole (e quindi probabilmente approvata) all'utilizzo del linguaggio e degli argomenti più efficaci nella propria domanda di varianza. I professionisti locali di progettazione e costruzione che hanno familiarità con le leggi della tua città offrono un grande vantaggio rispetto a volare ciechi nel processo.
- Discuti i tuoi piani con i tuoi vicini. Le commissioni di revisione della varianza spesso parlano con i vicini immediati per valutare le loro opinioni su un progetto proposto. Se ai vicini non piace il piano, questo potrebbe uccidere le tue possibilità. Discutere del tuo progetto prima di presentare la domanda per la varianza è il modo migliore per coinvolgere i tuoi vicini prima sentono dalla lavagna. Ciò offre anche ai vicini la possibilità di condividere le preoccupazioni sul tuo progetto e ti dà la possibilità di dissipare le loro preoccupazioni o magari accettarle con un compromesso.
- Partecipa alle riunioni del consiglio di zonizzazione. Se puoi partecipare a una riunione del consiglio o un'audizione sulla varianza, può offrire una preziosa esposizione al processo e al linguaggio delle regole di zonizzazione. Questa è anche una grande opportunità per incontrare membri del consiglio di divisione in zone che potrebbero finire per prendere una decisione nel tuo caso.
- Consultare un avvocato per casi davvero difficili o complicati. Questa è un'opzione costosa e in genere non necessaria per i normali progetti residenziali, ma un avvocato con esperienza in casi simili può valerne la pena se ti trovi di fronte a una formidabile opposizione ai tuoi piani. Nella maggior parte degli altri casi difficili, un architetto che abbia familiarità con le regole locali è un'opzione più economica.
credito: ispanolistico / E + / GettyImages La consulenza di professionisti esperti può semplificare il processo di richiesta di una varianza di zonizzazione.
